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“质”变·洞见|柏文喜:疫情倒推房屋品质升级 巴黎人赌博游戏网址高质量发展仍存距离

本文来源于:新地产 2020/03/13

对于开发商而言,购房者的信任就像悬在头上的达摩克利斯之剑,随时都有落下的可能和危险。

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随着消费市场里的新场景、新业态、新科技不断涌现,消费者需求逐渐向个性化、多元化、品质化转变。

与此同时,消费者权益受侵害时有发生,维权变得愈加复杂。而作为“最大件产品”房子的消费者,每个购房人心中几乎都有一把辛酸泪。

一位遭遇2次延期交房的朋友说,“买房就像‘打怪’,从户籍资格认证到品牌挑选、公正摇号,再到后期的交付验收,一眨眼睛就要game over。”

实际上,与购房者的安居直接挂钩的房子已经是出现消费纠纷最严重的巴黎人赌博游戏网址之一,质量问题首当其冲。中国质量万里行消费投诉平台的数据显示,2019年一季度,获取房地产巴黎人赌博游戏网址相关投诉1190例,其中质量安全类最多。

但对于开发商而言,购房者的信任就像悬在头上的达摩克利斯之剑,随时都有落下的可能和危险。突如其来的疫情,已然不可避免的将购房者与开发商的矛盾表面化,而如何在风险演变成事故前将其化解,已经成为房地产巴黎人赌博游戏网址的当务之急。

据此,新地产财经专访中国企业资本联盟副理事长柏文喜,探讨房地产巴黎人赌博游戏网址房屋质量难题背后的根源、疫情对房屋质量造成的影响以及未来的发展趋势。

“今年的房屋品质要格外注意”

从房屋漏水到墙体开裂,再到门框变形,质量问题俨然成为了房地产市场的一种“通病”,维权现象已经屡见不鲜。

对于市场上为什么会出现这些质量问题以及根源在哪儿的疑问,中国企业资本联盟副理事长柏文喜表示,“市场上经常出现的质量问题很多都可以归结为建筑品质的问题,这其实可以从项目的施工方、监理方以及开发商三方来分析。”

“最根本的原因在于项目方在母公司高周转战略的推动下,为了不断推高周转速度而不合理赶工,并超过合理工期所致。”柏文喜分析称,从施工方来看,具备资质的施工企业会出现项目现场管理及施工监理不到位的问题,但总体施工质量方面问题并不大。

从监理方来看,在市场关系中,同为企业的监理方相对于开发商而言,始终处于相对弱势的地位,导致施工质量监理在很大程度上的不到位、缺失甚至失效。

“有些把高周转模式玩到极致的开发商,甚至连施工方和监理方都是自己的关联企业。从实质上而言,这失去了施工质量保证中的质量监督这一重要环节。”

“但如果不能将监理方责任完全落实,让监理方与业主、施工方在法律关系上建立起独立和平等的市场地位,责任不能追溯到位,质量问题就很难避免。”柏文喜说。

“往年质量问题已经很常见,今年购房者在品质方面要更加提起注意。”柏文喜强调,今年是房企的偿债高峰年,而房地产市场年初又被疫情打乱了节奏,导致企业现金流并不畅顺,这会导致那些资金链紧绷的高周转、高杠杆房企为了尽快实现销售回款而更加希望加快施工进度,有可能导致施工工期超出安全与质量所要求的基本合理工期。

柏文喜提醒,购房者不但要关注勘察设计单位、施工单位、监理单位的历史安全、质量业绩以及与企业之间有无关联关系,还要关注项目施工是否符合基本的合理工期以及开发商历史上的质量管控问题。

疫情或倒推房屋品质升级

在加速追赶工期与被购房者维权索赔的天平两端,开发商几乎都默契地选择了加速追赶工期,进而一定程度上忽视建筑质量问题。

“其实,开发商做出这样的选择并不难理解”。柏文喜指出,这其实可以把加速规模扩张所带来的利益,与顾客维权造就的经济赔偿之间的关系简化成一道利益计算的数学题。“如果房企发展速度带来的利益大于质量问题引发的赔偿代价,并且在没有引发企业的生存危机甚至反而有利于企业发展的情况下,那么质量问题引起的维权必然成为一种普遍现象。”

柏文喜表示,若据此来看,在当下的市场环境中,房企加快发展速度至少有两个好处。一个好处是获得增长溢价,可以推动股价和市值;另一个好处是规模上去以后融资更加便利,无论是在融资的额度、成本还是在融资条件方面都会受益。

“因为金融机构认为规模大的企业发展会更加平稳、流动性更好,因此偿债能力更强。这其实从现在中小房企与大型房企之间的融资差异中便可窥一二。”

“但是反过来看维权所带来的风险,除了支付购房者索要的经济赔偿之外,并没有其他额外的惩罚措施。”柏文喜表示,“孰轻孰重一看便知。”

但今年的房地产市场与以往有所不同。年初疫情突然爆发,对房地产市场造成重创。据克而瑞数据显示, 27个重点城市2月份整体成交环比降幅高达83%,同比仍跌77%。其中,一线城市总成交同比下降73%,二三线城市总成交同比下降了78%。

成交量之外,房屋的硬性条件也成为了聚光灯下的焦点,或将倒逼房屋的品质升级。据《助家战“疫”大调查》数据显示,仅20%的人对居家环境很满意,56%认为换房才能改善现状,52%的客户萌生了置业计划。

此外,贝壳研究院联合和讯房产发布的“疫情下的住房消费者预期调查”显示,有63.3%的受访者表示更愿意为高品质的物业付费,在有换房计划的受访者中,更愿意为高品质物业付费的比例高达74.5%。

柏文喜表示,疫情导致购房者前所未有的关注房屋以及物业的品质,需求端已经发生转变,供应端也不得不随之改变。“对于开发商来说,企业当下生存比较困难、资金链压力较大。这种焦虑状态之下,更要重视建筑质量问题,甚至宁愿将业务发展规模的速度相对降下来也要保证质量与安全不能出问题。”

柏文喜直言,质量问题如今已经不是利益与赔偿的问题,而是企业面临的生与死的考验。“房企因为质量频频出现问题而被市场所淘汰,将是非常有可能的。”

巴黎人赌博游戏网址距高质量发展还有距离

“相信各方面都已经意识到了这个问题,巴黎人赌博游戏网址生态应该也在逐步优化之中”。柏文喜说道,这次疫情实际上是强化了市场约束的力量,房屋建筑质量的未来变化应该是向好和可期的。

柏文喜认为,房地产巴黎人赌博游戏网址未来变化的方向应该是市场化调节之下的供需基本平衡和巴黎人赌博游戏网址生态的重塑与健康发展,让各个参与方都能各尽所能、相辅相成、相互制约以及以创新促进发展,进而实现巴黎人赌博游戏网址的高质量发展。

那么,究竟如何实现巴黎人赌博游戏网址的高质量发展?柏文喜认为,这需要供需双方以及外部政策的互相配合。

从供应端来讲,首先要建立起健康的巴黎人赌博游戏网址生态,让勘查设计、施工建造、施工监理与房企、未来业主之间建立起相互制衡的平等合作的市场关系,要避免这些环节之间的制衡与监督、监管失效。“比如监理企业和施工企业、开发商之间就必须杜绝关联关系,各自成为独立运作的企业。”

从需求端来看,房地产市场正在由卖方市场向买方市场过渡,而购房者本身就是反向促进企业改变发展策略的重要因素。“当供过于求时,购房者对于房屋品质的要求越来越高,开发商的口碑也越来越重要,这将会反向促进房企改变自己的发展战略,主动迎合其需求赢得获利空间。”

从政策端来看,住建部门应该从监管的角度对一些建筑质量问题进行必要的行政处罚,无论是开发商、施工方还是监理公司,都必须承担相应的处罚责任,直到取消巴黎人赌博游戏网址资质“出局”,甚至追究刑事责任,这样才能保证建筑工程质量的责任落到实处。

“房地产市场若要最终实现从规模向品质的彻底转变,还有待于房地产市场完全转向买方市场。这期间,房地产市场还需要经历市场区域分化、巴黎人赌博游戏网址集中度变化等两个相辅相成的变化过程。”

但这并不能够一蹴而就,柏文喜预计,“最终实现这一目标至少需要5年的时间。”

文/王亚静(责编:高雅)

编辑:王亚静
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