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巴曙松:疫情之下地产巴黎人赌博游戏网址前景

本文来源于:观点地产网 2020/03/17

若把视野拉远,放置整个大的经济环境之下,巴曙松认为“房地产本身处于调整转型的阶段,此次疫情加速了房地产巴黎人赌博游戏网址洗牌,力度将比2019年更大。”

正处于仲春时节,昼渐长、夜渐短的自然现象逐渐开始分化。

开年起起伏伏,2月经历了国内疫情集中爆发、生产几乎停滞,3月全球疫情升温、美股熔断后股市全面下跌、房企销售继续下滑,给人一种“山雨欲来”的慌乱,不安的情绪持续蔓延开来。

在突发性事件发生之后,对于巴黎人赌博游戏网址长远的影响与判断显得更为重要。除了做客博鳌房地产论坛,2020年度论坛再次邀请了北京大学汇丰金融研究院执行院长、中国银巴黎人赌博游戏网址协会首席经济学家巴曙松发表一席演讲,详解疫情之下,未来房地产的演变及新趋势。

还是带着那一副眼镜,巴曙松身着西装革履地出现在视频的另一端,这场演讲持续了将近一个多小时。在这60分钟、近1万字的演讲里,巴曙松想要传达的初心,是希冀未来房地产市场能更为健康地发展。

事实上,国内的疫情正在好转,房企们基本全面复工、线上售楼备受关注、项目开发也在不断推进、物管赴港上市潮愈演愈烈。

若把视野拉远,放置整个大的经济环境之下,巴曙松认为“房地产本身处于调整转型的阶段,此次疫情加速了房地产巴黎人赌博游戏网址洗牌,力度将比2019年更大。”

加速洗牌的一年

查理·芒格曾说,经济学教授的思想是最经济的,用事实、数据去推敲那些有如金科玉律般的观点。

在每一次听巴曙松的演讲时,基本三句不离数据分析。他首要提及的一点是,叠加疫情的因素,今年房地产去化压力加大、依赖销售回款,其次是资产负债率基本处于一个历史的高位。

巴曙松认为,从2015年到现在,房屋新开工面积处于稳步上升,而商品房销售从2017年到现在是稳中趋跌。一边是新开工面积在上升,一边是商品房销售面积稳中趋跌。

截止到2019年12月份,全国商品住宅开工的库存大概在29.4亿平方米,但平均的去化周期在23.5个月。

在巴黎人赌博游戏网址高速发展之下,房企们的发展也受到挤压。巴曙松表示,2020年是一个洗牌的年份,而疫情加速了洗牌,且洗牌力度比2019年更大。

他列出一组数据显示,2019年公告破产的房地产企业528家,到2020年1至2月,已经公告破产的房地产企业是100家。按这个趋势计算,其它条件不变,可以预见2020年房地产企业破产600至700家。

债务方面,疫情会使高负债率、高杠杆率的运作模式受到比较大的冲击。巴曙松提到,2020年房企境内债券、海外发债、信托等,预计债务达1.46万亿元,债务压力的峰值在今年7月份,该月房地产到期的债务是1490亿元。

他表示,今年房地产债务到期规模比2019年还有进一步的提升。基于现金流和到期债权考虑,房企必须要找到新的融资产品,或加速现金流的回笼。

开年至今,因央行多次下调金融机构存款准备金率、向市场投放资金及地方出台信贷支持等政策,房企发债迎来了窗口期,而融资大部分用途为借新还旧,偿还存量债务为主。

市场数据统计,1月内房股海外债规模创新高,为1267亿元,同比增长83%,为10年以来单月最高规模。而信用债整体融资成本为5%,公司债、中票、短期融资券、ABS的发行利率均较过去半年的平均利率有明显下降,其中疫情防控债更是低于同期债项的利率水平。

几百年前,炼金术士梦想把铅变成金子。几百年后,开发商希冀能在房地产这个赚钱的巴黎人赌博游戏网址中找寻新的出路。对此,巴曙松总结了在当前经济出现新特点及发展趋势,在叠加疫情的影响下,中国房地产市场出现的十个新变化。

巴曙松认为,首先房地产市场的政策和房价进入双稳周期,而房企高速增长需求最快的时候已经过去了,逐步进入到存量市场。

他同时提到,我国总体上告别了住房的严重短缺,但实际上中高收入阶层在改善住房条件方面的需求,使房地产市场形成一个增量红利。

这部分增量红利在受疫情影响之后的表现尤为明显,人们的观念、生活方式、对所居住的城市在疫情和公共医疗方面提出了更高的要求,也会带来增量需求的变化和分化。

除此之外,租赁市场总体发展不足,流动人口较大的一二线城市的租房供应不足,租房需求大。房地产市场不仅仅是不断开发房子,租和售怎么同时开发,同时得到很好的发展,这是值得我们思考的。

随后,巴曙松还从供求结构总结房地产市场出现的另一个重要特点,即从原来的卖方市场慢慢转向买方市场,定价的话语权在逐步转到买方市场。这在中国很多的商品领域早就出现过,只不过房地产市场出现的稍微晚一些。

2万亿平米物管蛋糕与线上交易新趋势

巴曙松在演讲中,关于房地产市场未来出现的十个变化中提到,老旧小区的改造和物业服务的需求,在疫情之后应该会有一个比较强的爆发。

他指出,物业管理是一个发展非常快速的巴黎人赌博游戏网址,在管面积约200亿平方米,可能未来整个巴黎人赌博游戏网址规模,有物业管理需求的会达到1万亿平方米,从未来拓展的趋势看,有望达到2万亿平方米,因此空间巨大。

在此之前,物管巴黎人赌博游戏网址掀起的上市潮以及获超额认购的迹象早已显现。从资本市场的反应来看,今年疫情的爆发,对物业股的影响颇小,反而成为房地产巴黎人赌博游戏网址中坚挺的一支军队。

在巴曙松看来,一个专业、有效率的物业管理,不仅能提升小区的生活品质和公共服务能力,它还可以附加很多金融、公共服务等等相关配套能力。通过这次疫情可以看出,物业管理的效率高低、好坏与否,在应对冲击方面都有天壤之别。

近期房企陆续召开业绩会,包括佳源国际、越秀地产等也传出分拆物业上市的信号。今年以来,正荣服务、金融街物业、宋都服务、烨星集团等已经递交招股书,弘生活、朗诗物业、卓越物业、世茂服务等亦有赴港上市的动态。

另一方面,老旧小区的改造愈发得到重视。巴曙松称,像北京、广州、天津这些发展比较久的城市,已有一大批房子的年龄超过30年,占比非常高,对这一部分老旧小区进行更新改造需求也非常大。

事实上,各个城市,尤其是在广东的东莞、惠州、深圳、佛山、增城等地不断推出旧改地块,不断加大旧改力度。此前曾有碧桂园中标佛山大沥镇及南海里水镇旧改、奥园启动珠海旧改项目、鸿荣源东莞深圳两地旧改前期服务商等等。

另一方面,在竞争激烈的房企销售领域,即使是很小的机会,也会有人在跟踪。国内疫情使得线下售楼部暂停关闭,线上就会成为房企的主战场。

巴曙松认为,线上的最大化效应,就使得整个房子的交易流程缩短,进而推动新的交易规则产生和交易流程的透明化,提高效率,使得新的巴黎人赌博游戏网址标准逐步产生,推动市场秩序的健康。

具体而言,线上销售客观上带来的是大量交易前中后期的信息虚拟化,要求房产销售人员完善售前的流程,进而带动全流程的精细化服务。而流程的分化、细化就可能激发出一些新的业态,新产品、新物种的出现。

演讲接近尾声,巴曙松也明确了这一点,如果疫情再持续一段时间,那些不能适应转换的房企可能就会被淘汰。当市场恢复之后,业务量就会集中到能适应这个新业态的开发商的竞争份额里。

“所以我们能看到疫情前后,在新业态和旧业态的适应能力这一个指标,即对线上化趋势的适应能力和把握能力,成为开发商洗牌的一个很重要的影响因素。”

编辑:王晗玉
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