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准千亿房企“换赛道”上市 金辉再等不起的图谋

本文来源于:上海开祥信息科技有限公司官网 熊颖 2020/03/18

4年之后,金辉重启IPO,不过这一次,金辉换了个“赛道”,从A股变成了港股。

“只要保持每年环比增长20%的规模,冲击千亿市场只是时间问题。”

2019年末,金辉集团执行总裁陈朝荣在中国地产新时代盛典的一席话很快得到印证。中指院排行榜显示,2019年金辉集团销售额919.8亿元,距离千亿门槛只差临门一脚。

2020年,这家准千亿房企打算赴港上市。据IPO早知道报道,金辉集团近期已与投行密切接触,预计于2020年在港交所主板上市,预计募资规模至少为5亿美元。

上海开祥信息科技有限公司官网向金辉集团发去采访函询问赴港上市进展相关事宜,截至发稿并未得到回复。

重启上市为哪般?

这并不是金辉集团第一次打起上市的算盘。

2016年1月29日,证监会披露金辉集团A股IPO招股书,金辉集团拟公开发行不超过6亿股,占发行后公司股份总数25%,预计募资60亿元。据招股书介绍,上市融资完成后金辉集团的资产负债率将从80.01%降至69.87%。

2017年2月24日,金辉集团的IPO状态更新为“已反馈”。不过遗憾的是,此后金辉集团的A股之路再无任何进展。

4年之后,金辉重启IPO,不过这一次,金辉换了个“赛道”,从A股变成了港股。

知名地产分析师严跃进向上海开祥信息科技有限公司官网分析,这和A股市场对于地产企业的管控有关。2016年四季度开始,各类管制政策出现,金辉集团上市等待的时间成本较高。而重启IPO到香港市场,也说明了转换上市地点,是为了加快上市速度。

迟迟没有动静的上市之路为何被重启?一位地产人士告诉上海开祥信息科技有限公司官网,房企谋求上市,一是为获取资源,二是为金融支持。

严跃进也表示,各大房企在巴黎人赌博游戏网址集中度提高的情况下,房企依然需要通过上市的做法来获得发展。第一、上市可以为此类企业的发展提供新的平台,上市房企一般都被认为是大房企;第二、上市本身也带来了融资机会,并且进而为后续再融资形成新的机会;第三、上市后企业运作更加规范,有助于企业的健康和科学化发展。

他介绍,如果上市不成功,从市场竞争的角度看,房企的压力较大。客观上说,目前香港资本市场的上市门槛相对低,所以各类开发商通过港股来上市有相对合理性。不过要想上市,房企还需做好加快拿地、做大规模、降低负债等准备工作。

加速度背后的隐患

2019年的金辉集团可以用突飞猛进来形容。

2016年-2018年,金辉集团分别实现签约销售额181.60亿元、231.73亿元、349.59亿元;签约销售面积分别为186.63万平方米、202.45万平方米、281.19万平方米。

而到了2019年,仅仅前6个月签约销售额就达到282.51亿元,签约销售面积208.73万平方米。

中指院排行榜显示,2019年金辉集团以919.8亿元的销售额、680.4万平方米的销售面积位居巴黎人赌博游戏网址排行第40位。

上述地产人士向上海开祥信息科技有限公司官网解释,签约销售额指的是确认需要购买并签定合同的销售金额,而销售额则包括了签约销售、首付款,认筹定金、以及成交的销售金额。

对于2019年金辉集团的快速发展,他表示,“2019年刚需购房需求多,所以刚需房企的发展也会较快。”

不过快速发展的背后,金辉集团似乎并没有表面光鲜。

2019年11月22日,金辉集团拟发行为期4年的11.3亿元公司债。募集说明书中,金辉集团的财务状况一览无余。

2016年-2018年,以及2019年1-6月,金辉集团实现营业收入179.71亿元、123.78亿元、 160.87亿元和102.41亿元,其中, 房地产销售收入占比约94%以上;归母净利润分别为18.52 亿元、21.50亿元、20.97亿元和10.93亿元。

金辉集团的净利润并没有随着销售额“水涨船高”,盈利能力也在逐渐下滑。2016年—2018年金辉集团房地产销售毛利率分别为25.96%、34.81%、31.82%。2019年1-6月,这一数字降至26.24%,其中成都、福清、无锡房地产销售毛利率分别为-98.66%、-80.53%、-113.99%。

此外,金辉集团经营活动现金流量净额波动较大。2016年-2018年以及2019年1-6月,金辉集团实现、经营活动现金流量净额分别为18.90 亿元、-97.27 亿元、29.50 亿元 和-32.71亿元。

金辉集团解释,波动较大的主要因素为土地价款支付、向合作开发项目提供建设资金支持等,未来将结合市场环境,进一步改善开发进度、销售资金回笼、拿地节奏之间的匹配性,尽可能地保持经营活动现金流的稳定性。

不过,从现实来看,金辉的拿地节奏并未放缓。2019年,金辉集团长三角区域公司常务副总裁张鸿在采访中表示,要在拿地上全面“动手”,进而在优质地块上开拓新产品。中指院统计数据也显示,2019年金辉集团拿地金额为272亿元,排名巴黎人赌博游戏网址拿地金额第35名。

大量的拿地支出之外,金辉集团还面临着不小的偿债压力。

截至2019年6月30日,金辉集团合计负债1231.59亿元。其中,一年内到期需偿还的借款为116.46亿元,一年内到期需偿还的债券25.78亿元。而金辉集团短期借款余额和一年内到期的非流动负债余额分别为0.43亿元和141.81亿元,其速动比率为0.39。

错失的4年

从2016年年初递交招股书至今,金辉集团“押宝”A股一等就是4年。然而4年期间,A股再未对房企敞开过大门,金辉的“押宝”似乎“押”错了地方。

金辉等待的这四年,赴港上市的内地房企不在少数。据上海开祥信息科技有限公司官网不完全统计,2016年—2019年,共有18家内地房企赴港上市。

2018年起,更是掀起了一股内房赴港IPO潮。其中,2018年正荣地产、弘阳地产、大发地产、美的置业、恒达集团控股、万城控股等6家内地房企港股上市;2019年德信中国、银城国际控股、中粮控股、中国天宝集团、新力控股集团、景业名邦等6家内地房企赴港上市。

和A股上市的遥遥无期相比,港股上市的时间成本算得上“经济适用”。在香港投行界工作超20年的八方金融董事总经理冯智明曾在接受南方都市报采访时表示,内地企业来香港上市大约需要一年。

而在实际操作中,这一时间可能更短。2017年9月26日,正荣地产在港交所提交招股书,2018年1月16日正式挂牌上市;2018年5月31日,美的置业向港交所递交IPO招股书,同年10月11日登陆港交所;2019年5月24日,新力控股在港交所提交招股书,并于6个月后成功上市。

严跃进表示,上市较慢对企业肯定是有影响的。一方面影响企业融资;另一方面影响战略扩张。这些都是企业需要反思的地方。

金辉集团曾在2016年提交的IPO招股书中介绍,上市融资完成后金辉集团的资产负债率将从80.01%降至69.87%。毫无进展的上市之路让金辉集团“降杠杆”美梦破碎。随后,金辉集团负债率逐年上升,2017年、2018年、2019年1-6月分别为83.17%、85.46%和 85.82%。

金辉集团没能降下来的负债,不少内地房企在赴港上市后成功实现。

2017年12月1日,福晟国际借壳佑威国际登陆港交所。上市后首份年报显示,2018年12月31日,按借贷总额除以集团权益总额计算的净资本负债比率为164.8%,而2018年3月末,这一数字还高达630.5%。

2016年、2017年,净负债率分别高达206%和183%的正荣地产也在港股上市一年后成功兑现了将“净负债率降至100%以内”的诺言,净负债率同比降低109%,降至74%。

正荣地产执行董事兼行政总裁王本龙在业绩发布会上表示,净负债率降低背后对应的,一是业绩的增长;二是IPO等募集资金的手段;三是规模做大的同时回款也比之前好了。

金辉集团错过的上市福利,一方面来自IPO等融资手段带来的负债率下降;另一方面则是上市利好对战略扩张的促进作用。

2016年1月,金辉提交A股IPO招股书的同一阶段,融信集团登陆港交所。上市前,两家闽系房企销售额相差无几;上市后,融信集团销售额突飞猛进, 2016年签约销售金额为246亿元,同比增长107%;2017年合约销售额502.35亿元,同比增长103.88%;2018年合约销售额1218亿元,同比增长73.35%,融信仅用3年时间就完成从百亿到千亿的销售额蜕变。

和融信早一步跨入千亿门槛相比,2018年金辉集团签约销售额349.59亿。即便是在2019年加大马力、乘胜追击,金辉集团距离千亿门槛也仍差临门一脚。中指院数据显示,2019年,融信以1413亿元的销售额排名第22位,将排名第40位的金辉集团远远甩在身后。

2020年,等了4年的金辉集团不打算再等下去。在偿债压力紧逼和盈利能力下滑的双重压力下,金辉集团或许也是不得不打上了港股上市后的融资算盘。

文/熊颖(责编:高雅)

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