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解城|孙河:第二中央别墅区

本文来源于:新地产 熊颖 2020/05/29

孙河板块,正在成为北京豪宅冉冉升起的一颗“新星”。

孙河板块,正在成为北京豪宅冉冉升起的一颗“新星”。

公开数据显示,2016年,远洋·LAVIE以52.5亿元的销售额斩获北京别墅销冠;2017年,景粼原著以27.6亿元的销售成绩位列北京别墅销售季军;2018年,景粼原著以50亿元销售额成为北京别墅销冠;2020年一季度,景粼原著又以2.56亿元再次成为北京别墅销冠。

“新星”的升起,一方面得益于先规划、后建设的低密度别墅区定位;另一方面,中央别墅区的日渐饱和,也给仅有一水之隔的孙河创造了机会。

“第二个中央别墅区”

孙河的独特之处在于,这是北京首个先规划、后建设的地块;同时也是北京较为罕见的纯低密度别墅区。

公开资料显示,地处朝阳区东北部的孙河板块,位于第二道绿化隔离带范围,承担着中心区与顺义新城之间的生态隔离作用,也是温榆河文化重要载体的一部分。

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孙河某售楼处展示的孙河规划图

根据规划,孙河组团规划用地面积283.8公顷,其中建设用地120公顷,全区共11宗住宅用地,容积率多在1.1左右,其他为商业用地、教育用地、绿化用地和中央湖等。

而从2016年朝阳区十三五规划来看,孙河未来将集中于高端产业圈,高品质生态圈、高端社群圈和优质综合配套圈。按照朝阳区发展规划,落地生态宜居城市的大政方针,加强温榆河等滨水地区上下游环境治理,建设绿色生态廊道建设,把孙河板块建设成为宜居宜业高端发展区。

绿化方面,孙河被沙子营湿地公园、榆悦湾公园、温榆河公园环绕。其中,沙子营湿地公园占地1.8万亩,相当于2个奥林匹克森林公园、3个颐和园,也是温榆河生态走廊的一部分。

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榆悦湾公园一角

新地产财经走访发现,目前榆悦湾公园已经开园,园内有少量游客在此休闲娱乐。此外,2017年朝阳区孙河地区办事处在网上回复居民,沙子营湿地公园计划于十三五期间建成,2020年前后正式对外开园。据2020年4月24日北京日报报道, 温榆河公园示范区景观施工已进入收尾阶段。北京朝阳官方也曾表示,温榆河公园一期起步区将于2020年5月对市民开放。不过截至5月29日,并未等来温榆河公园的开放消息。

交通方面,孙河板块紧邻地铁15号线孙河站;位于京密路西侧、机场南线高速北侧;距离东北五环五元桥6公里,距离首都机场8公里;且临近顺义空港城、望京、东坝多个重要城市功能区。

而为了缓解京密路的交通压力,始于三元桥、终点位于京密路与机场南线的交会处,全长约11.5公里的京密快速路目前正在施工建设,预计于2021年通车。

此外,温榆河以北为中央别墅区,温榆河以南是孙河板块。由于占据一河之隔的有利地位,孙河因而也可以享受到中央别墅区相对成熟的高端商业、医疗、教育、娱乐、生活服务配套。

比如,中央别墅区汇聚有诸如京西国际学校、北京顺义国际学校、哈罗英国国际学校等16所国际学校,占据了北京国际学校的70%。

成熟地产商争抢入驻

绝佳的先天条件,为孙河板块吸引来大批成熟开发商。

2012年9月孙河组团首宗地推出,龙湖以14.7亿元拿下,楼面价2万元/平方米,溢价率8.66%。

龙湖初试水后,孙河地块楼面价“水涨船高”,越来越多的地产商看上这块“肥肉”。2013年1月,泰禾集团以18.5亿元,摘得北甸西村地块,楼面价2.95元/平方米,溢价率高达49.79%;同年2月,首开集团分别以16.6亿元和10.6亿元的价格摘得西甸村两宗地块,折合楼面价均在2.5万元/平方米以上,溢价率超过30%;2015年9月,懋源地产以异地配建9.6万平方米保障房面积,加上29.4亿元地价斩获西甸村地块,折合楼面价5.26万/平方米,溢价率50%

2017年, “限房价、竞地价”成为北京土地出让的主流模式。

孙河的四大限竞房也诞生在这个时候。2017年—2018年两年时间,孙河先后出让4宗地块,分别被中粮+天恒+旭辉联合体、泰禾、首创+远洋联合体、中粮+旭辉联合体拿下。这四宗地,也就是后来的瑞悦府、泰禾北京院子二期、禧瑞春秋、天瑞宸章。

2019年,孙河的两宗不限价地块再度将孙河热度推向新高潮。4月,经过24轮竞价后,恒基以30.2亿元拿下孙河地块,楼面价6.95万元/平方米,溢价率23.3%;5月,孙河最后一宗地块F1住宅混合公建用地被恒基+天恒以24.25亿元竞得,综合楼面价4.99万元/平方米,住宅楼面价6.5万元/平方米。

孙河组团“售罄”,而这也形成了当下的孙河楼市格局。

新地产财经梳理发现,目前孙河在售新盘共有8个,分别是天瑞宸章、瑞悦府、禧瑞春秋、懋源•璟玺、中粮瑞府、景粼原著、首开琅樾以及泰禾•北京院子二期。不过在售价上,孙河板块存在较大差异,多集中在6万元/平方米—8.6万元/平方米的价格区间。

分管孙河片区的的某中介告诉新地产财经,孙河房价差距较大,源于限竞房和商品房的区别。限竞房限价在6.3万元/平方米左右,拿到房本5年内不允许对外销售;而商品房在价格和出售时间上都没有限制。

价格的限制也带来了定位上的差异。

限竞房多将“低单价、低总价”作为卖点,户型较小。其中瑞悦府由于受制“7090限制” (套型面积90平以下的住房面积占所有住房面积比例的70%以上),90平方米洋房是其主推项目;禧瑞春秋和天瑞宸章也推出有120平方米或140平方米洋房项目,总价在1000万元左右。

与限竞房走“高性价比”路线不同的是,商品房则更多走的是高端、精装修路线。比如,懋源•璟玺产品总价在2000万元—7000万元之间不等,其中550平方米的合院是其主力产品,售价在4000万元左右。

此外,孙河板块二手房房价和新房区间大抵重合。安居客数据显示,目前孙河正在出售的二手房一共1972套,参考均价为7.16万元/平方米。

商业配套设施尚未成型

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地铁15号线孙河站附近空地尚未有动工迹象

新地产财经走访发现,孙河板块植被覆盖率极高,除在建的楼盘工地和尚未开发的商业地块外,几乎都被绿植所覆盖。

不过在日常所需的生活配套设施方面,孙河板块还急须完善,超市、餐饮、学校在此难以寻迹。

按照规划,地铁15号线孙河站东侧将建成孙河商业中心,但目前孙河站附近仅有一块围起来的空地,尚无动工迹象。一位中介告诉新地产财经,“孙河片区的劣势在于,目前学校和商业都在建设中,还没有成型。

“两、三年后”是孙河售楼处销售额人员的口中高频词。根据规划,两三年后也是孙河规划不断完善的“黄金时期”。2021年孙河将迎来新盘的集中交付期;2021年,京密快速路建成通车。

合硕机构首席分析师郭毅告诉新地产财经,在这个区域置业的人群看的不是当下,而是未来的可能性。从规划角度来看,孙河未来成为一个内部自洽、良性循环的高端低密生活区,是可以预见到的。

郭毅还介绍,孙河是离北京市区最近的一个城片区发展规划的别墅群,可以说是北京第二个中央别墅区。早期的传统别墅区,不论是亚奥板块还是香山板块,都是散点状分布的。片区发展的别墅群,中央别墅区后,就只有孙河。

编辑:熊颖
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